Domácí kapitál přebírá hlavní roli
Nejvýraznějším trendem loňského roku byl podle analýzy společnosti Cushman & Wakefield nástup místních investorů, kteří financovali 65 % všech transakcí ve sledovaném regionu CEE (Bulharsko, Česká republika, Maďarsko, Polsko, Rumunsko, Slovensko, Srbsko). Ještě před několika lety přitom dominoval zahraniční kapitál. Rok 2025 však ukázal výrazné posílení lokálních hráčů. Čeští investoři navíc nebyli aktivní pouze na domácím trhu, ale nakupovali nemovitosti také na Slovensku a v Polsku.
Polsko zůstalo s objemem 4,5 miliardy eur největším trhem regionu, přičemž nejvíce se zde obchodovalo s průmyslovými a logistickými nemovitostmi. Slovensko zažilo jeden z nejsilnějších roků ve své historii, především díky velkým transakcím průmyslových areálů.
„Trh se po období nejistoty vrací do normálu. Ceny nemovitostí se ustálily, financování je opět dostupnější a do regionu se vracejí i zahraniční institucionální investoři,“ říká Marie Baláčová ze společnosti Cushman & Wakefield s tím, že u prémiových kancelářských budov a logistických center v lokalitách s omezenou nabídkou začínají ceny opět mírně růst.
Kanceláře vedou, ceny se stabilizují
Největší zájem investorů loni přitahovaly kancelářské budovy, které tvořily necelých 36 % všech transakcí v regionu. Na druhém místě skončily průmyslové a logistické nemovitosti s podílem přibližně 26 %, podpořené rostoucí poptávkou po skladech v souvislosti s rozvojem e-commerce a přesunem výroby blíže k evropským trhům. Maloobchodní nemovitosti – zejména menší retailové parky se zbožím pro každodenní potřebu – si udržely stabilní podíl přes 23 %. Hotely dosáhly rekordního podílu 9 %, což odráží obnovený zájem investorů o tento typ nemovitostí po letech opatrnosti.
Důležitým signálem pro trh je vývoj tzv. kapitalizačních měr (prime yields) – ukazatele, který poměřuje roční příjmy z pronájmu s celkovou cenou nemovitosti a slouží jako základní měřítko jejího ocenění. Po období zdražování peněz, kdy tyto ukazatele rostly a ceny nemovitostí klesaly, došlo v roce 2025 k jejich stabilizaci. U prémiových kancelářských budov v Praze a Varšavě a u logistických center v Polsku a Česku začínají ceny nemovitostí opět mírně růst, což naznačuje rostoucí důvěru investorů v dlouhodobou hodnotu těchto aktiv.
Investice do nemovitostí loni podpořily i silné základy trhu. Neobsazenost skladových a logistických prostor se stabilizovala zhruba na 6,8 %, přičemž poptávka po pronájmech zůstávala vysoká. U kancelářských budov pak výrazně poklesl počet nově dokončených projektů, což postupně snižuje podíl neobsazených prostor. Hotely zaznamenaly jeden z nejsilnějších provozních výsledků vůbec: průměrné tržby na jeden pokoj vzrostly meziročně téměř o 9 %, což je zhruba čtyřikrát více než evropský průměr.
Do roku 2026 tak region vstupuje se stabilními cenami nemovitostí a rostoucím zájmem investorů. Mezi hlavní rizika patří případná eskalace geopolitického napětí, tempo poklesu úrokových sazeb a vliv rozšiřující se umělé inteligence na poptávku po kancelářských prostorách, zejména v sektorech sdílených služeb a zákaznických center, které jsou pro některé trhy ve střední a východní Evropě klíčové.
